Wat is een redelijke vergoeding voor VvE beheer?

Bijgewerkt op: jan 17

Wat zijn gangbare prijzen voor VvE beheer? Waar komen de prijsverschillen tussen aanbieders vandaan? Waar moet u op letten bij het vergelijken van offertes? En wat kunt u verwachten voor een bepaald tarief? In deze blog vertelt Mark hoe de kosten voor VvE beheer zijn opgebouwd en welke tarieven in de huidige markt gebruikelijk zijn.


Gesprek gevoerd door L. Cijfers



Mark, is Loeffen VvE Beheer eerder een gunstige of duurdere beheerder?

De moeilijke vragen gelijk in het begin (lacht)!

Wij liggen in het middenveld zou ik zeggen. We focussen met name op de kwaliteit van onze dienstverlening en vragen hiervoor een faire vergoeding. We zijn in ieder geval geen prijsvechter. Onze slogan is heel duidelijk: ¨We willen niet de goedkoopste zijn, maar de beste¨.


Stel ik ben als VvE bestuur op zoek naar een nieuwe beheerder. Welke tarieven zijn op dit moment gangbaar?

Het tarief hangt af van een aantal factoren. Bijvoorbeeld van het aantal appartementsrechten in een VvE. Bij kleine VvE´s is de vergoeding per appartementsrecht hoger. Daarnaast is ook de vraag wat in de beheervergoeding is inbegrepen. Gaat het alleen om het voeren van de administratie en het financieel beheer? Of wil de VvE ook het technisch beheer van het gebouw uitbesteden? Is een 24-7 servicedesk voor het geval van een technische storing en calamiteiten inbegrepen? Bij full-service beheer zijn deze werkzaamheden in de standaard beheervergoeding inbegrepen; bij financieel-administratief beheer niet. Hoe uitgebreider de aangeboden diensten, des te hoger logischerwijs de vergoeding.


Onderstaande tabel geeft een indicatie van de gangbare vergoedingen voor VvE beheer in de huidige markt (excl. BTW). Deze vergoedingen zijn gebaseerd op onze eigen ervaring en kunnen uiteraard afwijken in individuele gevallen.


Tabel: Beheervergoeding per appartementsrecht per jaar (exclusief BTW)

Minder dan 20 woningen

20-50 woningen

50-100 woningen

Meer dan 100 woningen

Financieel-administratief beheer

€ 120

€ 110

n.v.t.*

n.v.t.*

Full-service beheer (incl. technisch beheer)

€ 200

€ 175

€ 135

€ 115

* Bij VvE´s met meer dan 50 appartementsrechten zien we eigenlijk nooit dat de VvE het technisch beheer zelf doet, omdat het beheer van grotere gebouwen om veel specialistische kennis vraagt. Daarom zijn in de tabel alleen de tarieven voor full-service beheer opgenomen voor VvE´s met meer dan 50 appartementsrechten.


Ik zie dat vooral kleine VvE´s relatief gezien veel moeten betalen. Hoe komt dat?

Ja, dat klopt. De reden hiervoor is dat een groot onderdeel van het werk van de beheerder terugkerende werkzaamheden betreft, zoals bijvoorbeeld het incasseren van de VvE-bijdrage of het voorbereiden, houden en notuleren van vergaderingen. Het maakt vaak niet uit of de VvE 5 of 50 leden heeft, het werk voor de beheerder is hetzelfde. Daarom betalen kleine VvE´s relatief gezien meer dan grote.


Zou je kunnen toelichten uit welke kostenposten de beheervergoeding is opgebouwd?

Zeker! Een groot onderdeel zijn personeelskosten. Inclusief belastingen, pensioen, kantoorruimte, een computer, een telefoon en in sommige gevallen een leaseauto komt men uit op een uurloon van gemiddeld circa € 75 (excl. BTW). Daarnaast is software een kostenpost. Tegenwoordig hebben veel aanbieders een VvE-portaal waar leden kunnen inloggen en alle stukken kunnen raadplegen. Wij werken bijvoorbeeld met Twinq, waar we zeer tevreden over zijn.


Welke tips heb je voor het vergelijken van offertes van aanbieders?

Ik adviseer altijd je niet blind te staren op het tarief. Het tarief is maar één factor wat een rol speelt. Een eerlijke vergoeding is belangrijk, maar net zo belangrijk vind ik de vraag of er wederzijds vertrouwen is tussen de beheerder en het VvE bestuur. Mijn tweede tip is goed te kijken wat in de vergoeding is inbegrepen en wat niet. Je wil voorkomen dat je achteraf voor kleine aanvullende diensten steeds bij moet betalen.


Stel dat er tussen het VvE bestuur en de beheerder een meningsverschil is over de beheervergoeding, wat zou je dan als tip mee willen geven?

Bespreek de wederzijdse verwachtingen en wees hierin eerlijk. Het is aan de beheerder om aan te geven als dingen niet lukken. Ik zie vaak dat beheerders het niet bespreekbaar durven te maken als de vergoeding te gering is voor het verwachte serviceniveau. In plaats van het gesprek hierover aan te gaan, steken ze hun hoofd in het zand, wat weer tot frustratie leidt bij de VvE.


Tegelijk adviseer ik VvE besturen om goed te kijken hoeveel tijd de beheerder daadwerkelijk aan hun gebouw kan besteden gebaseerd op de beheervergoeding. Ik merk dat de verwachtingen hier niet altijd realistisch zijn. Een voorbeeld: Aan een VvE met 10 appartementsrechten die financieel-administratief beheer afneemt, kan de beheerder ongeveer 14 uur per jaar besteden (uitgaand van een beheervergoeding van € 1200 per jaar, € 150 kosten voor een softwarepakket en 14 uur à € 75 per uur). De voorbereiding, het houden en notuleren van de ledenvergadering duurt in totaal circa 4-5 uur. Er blijven dus nog 9-10 uur per jaar over voor alle overige werkzaamheden gedurende het jaar, zoals overleg met het bestuur, het bijhouden van de administratie, het incasseren van de VvE-bijdrage (incl. het versturen van betalingsherinneringen) en het beantwoorden van vragen van de leden.


En als we een blik in de toekomst wagen, voorzie je grote tariefstijgingen voor VvE beheer in de komende jaren?

Ik verwacht geen schokkende prijsstijging de komende jaren. Maar ik verwacht wel dat de gemiddelde beheervergoeding geleidelijk zal toenemen. Dit komt met name door de behoefte naar beter geschoold personeel en de krapte op de arbeidsmarkt. We kunnen tegenwoordig veel administratieve processen automatiseren, maar tegelijkertijd heeft de beheerder van nu veel meer dan voorheen medewerkers met gespecialiseerde kennis nodig. Dit komt met name door twee ontwikkelingen.


Ten eerste wordt het vereiste juridische kennisniveau van medewerkers steeds hoger. Er zijn steeds meer wettelijke normen en eisen die van belang zijn in het VvE beheer. Vroeger ging het vaak puur om het voeren van de administratie, maar de beheerder van nu moet ook verwerkersovereenkomsten in het kader van de AVG kunnen opstellen en UBO-verklaringen voor de bank kunnen afgeven.


Ten tweede zien we dat steeds meer technische kennis vereist is. Gebouwen die nu worden gebouwd zijn simpelweg veel complexer dan gebouwen uit de jaren 60, 70 of 80. Vroeger kwam je in appartementencomplexen een beperkt aantal technische installaties tegen (meestal een lift en een hydrofoor). Tegenwoordig zitten nieuwbouwcomplexen vol met de laatste technische installaties, zoals slimme verwarmingssystemen, C02 meters, rooksensoren, sprinklers, elektronische toegangssystemen of laadvoorzieningen voor elektrische auto's. Terwijl de beheerder geen technische expert hoeft te zijn op het gebied van al deze systemen, is het wel van belang een bepaald niveau aan technische kennis mee te nemen.


Daarbij komt ook nog kijken dat het op dit moment heel lastig is goed personeel te vinden. Voor de beheerder van nu is het daarom belangrijk om als werkgever aantrekkelijk te blijven en niet op personeel te besparen. Ervaring leert dat zich deze investering uiteindelijk terugbetaalt in tevreden klanten.


In de volgende blog: Technisch onderhoud zelf aanbesteden en begeleiden? – In de volgende blog vertelt Mark in welke situaties het zinvol kan zijn het technische onderhoud zelf te doen als VvE en wat de voor- en nadelen hiervan zijn.